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Efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento

Esta es una cuestión que, una vez superada la primera semana tras los efectos del Real Decreto de463/2020 de 14 de marzo, se está haciendo común, de reiterada consulta entre nuestros clientes y público en general.

La relación jurídica contractual existente entre arrendador-propietario y arrendatario es denominada de tracto sucesivo y, está afectada en su cumplimiento por la crisis del coronavirus.

¿Pero existe incumplimiento? ¿o más bien nos encontramos ante una alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato?

Nos vamos a encontrar con diversas situaciones y nada tiene que ver un local obligado al cierre por causa de fuerza mayor, con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse suspendida su actividad por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. También pudiera darse el supuesto que la actividad, aún suspendida, pudiera desarrollarse por otro medio: teletrabajo, on line, servicio a domicilio, etc…

En un contrato de arrendamiento, el arrendatario de un local de negocio destinado a un comercio que tiene prohibida su apertura por la crisis del coronavirus tiene como obligación esencial frente al arrendador el pago de la renta convenida. Se trata de una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no estaremos ante el caso fortuito o de fuerza mayor. En estos contratos el arrendador está cumpliendo su obligación de respetar al arrendatario en el uso pacífico de la cosa, en la posesión del objeto arrendaticio, por lo que no cabe trasladarle los efectos de la imposibilidad de apertura e imponerle la suspensión del contrato. Lo que se ha prohibido es la apertura y no la posesión y ocupación del local.

Nos encontramos pues ante una cláusula de construcción jurisprudencial, denominada, “rebus sic stantibus”, por alteración sustancial de las condiciones del contrato y que tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes sobre un principio de equidad, lo que debería conducir a una rebaja de la renta, pero no a una exoneración del pago de la misma, vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.

Por lo tanto no es proporcional ni atendible la circunstancia que algunos invocan de la  suspensión unilateral del contrato que permita al arrendatario, pura y simplemente, dejar de pagar la renta cuyo impago pudiera provocar,  insolvencias en cascada no deseadas , por parte del arrendador, al verse obligado a incumplir éste sus obligaciones, como pudiera ser: el de pago de la cuota del préstamo hipotecario o las obras de acondicionamiento requeridas por el arrendatario al inicio de la relación arrendaticia.

No caben soluciones unilaterales que solo atiendan a los intereses de una de las partes, por lo que entendemos que, la solución pasaría por un acuerdo entre arrendador y arrendatario, apelando a la buena fe y sentido común, que permitiera una rebaja proporcional de la renta asumiendo ambas partes equitativamente la circunstancia que el coronavirus está provocando. Todo menos judicializar el asunto pues, de irse por esta vía, además de ser onerosa y tardía, impondría una solución en los términos de equidad descritos.

En todo caso, conviene tener precaución y esperar acontecimientos (ayudas, modificaciones legislativas, prórroga de la alarma decretada etc,) y en cada caso analizar el supuesto de hecho que acontece para lo que nos ponemos a vuestra disposición para dar una oportuna y correcta solución al problema planteado.

 

Seguimos trabajando para atender a todos nuestros CLIENTES y en especial a PYMES y AUTÓNOMOS y seguimos mandando un mensaje de ánimo:

ESTO TAMBIÉN PASARÁ.

 

 

El equipo de Informes Contables.

 


Pedro Zalama

Sobre el autor - Pedro Zalama

Abogado y economista con más de treinta años de ejercicio profesional que avalan su trayectoria y éxito profesional. Durante catorce años compatibilizó el ejercicio profesional con la docencia en la facultad de Derecho de la UVA. Es colegiado 1090 ICAVA y 505 del ECOVA

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